问答题

【参考答案】

1)利害关系人之间的交易
2)急于出手或者急于购买情况下的交易
3)受债权债务关系影响的交易

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问答题 某出租的写字楼,使用面积为3000m2,收益年限为45年,空置率为20%,未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元,同挡次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元,除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收入益基本上固定不变,报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。

问答题 某商场的土地使用年限为40年,从2001年10月16日起计。该商店共有两层,每层可出租面积各为300m2,一层于2002年10月16日租出,租赁期限为5年,可出租面积的月租金为200元/m2,且每年不变;二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/m2和160元/m2,运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2005年10月16日带租约出售时的正常价格。

问答题 6年前,甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限为50年的土地,乙公司出资300万元人民币,合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年,建成后,其中3000m2建筑面积划归甲公司所有,6000m2建筑面积由乙公司使用20年,期满后无偿归甲公司所有。现今,乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来,甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议,协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知,现时该类房地产每平方料建筑面积的月租金为120元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为12%。

问答题 某宾馆共有400个标准间和100个套间,标准间每个每天200元,套间每个每天350元,年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%,餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示: 试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。

问答题 估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000m2,建筑总面积56000m2,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从1999年9月30日取得土地时起计,建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为:该写字楼使用面积为建筑面积的65%,月租金为使用面积150元/m2,空置率平均为15%。建筑物原值22000万元,耐用年限60年,残值率0;家具设备原值8000万元,耐用年限为12年,残值率为4%。经常费每月100万元,房产税为租金的12%,营业税等为6%,报酬率为8%。

问答题 某房地产占地4000m2,土地使用年限为50年,容积率为6,共24层,每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成,预计再经过一年销售招租完毕,届时各层使用情况预计如下:1层的大堂部分占该层建筑面积的60%,其余部分的75%可用于商业铺位出租,正常出租率为90%,每平方米出租面积每月可得净租金60元;2~3层为商场,营业面积占该层建筑面积的70%,每平方米营业面积年正常收入为8500元,每年正常营业需投入1000万元,而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元;第4层出租开酒楼,可出租面积占该层建筑面积的70%,每平方米出租面积的月租金为50元,出租人每年需支付8万元的运营费用;5~10层为用于出租的办公用房,每层共20间,当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元,出租率为80%,出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用;11~24层为商品住宅,其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工,其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出,当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(设资本化率分别为商场10%,酒楼8%,办公楼7%)。

问答题 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,资本化率为10%。

问答题 某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元,预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平,2004年lO月转售时的价格比2001年10月上涨10%,转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%,试测算该宗房地产2001年10月的价格。

问答题 今有一平房,基地面积150m2,建筑面积100m2,土地使用权年限60年,从1990年5月20日起计。该建筑于1991年5月20日建成投入使用,耐用年限60年。建筑物原值500元/m2,残值率为2%。此平房出租每月租金2000元,押金1万元,押金运用收益率8%。报酬率10%。租金损失准备金按1个月租金收入计提。税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加税,四税合计为年租金的收入的17.5%。管理费按年租金收入的5%y计提,维修费和保险费均按建筑物原值的2%计提。试根据上述资料,评估该出租房屋2003年5月20日的价格。

问答题 某房地产的净收益为每年50万元,近期同类地价为260万元,建筑物重置价格300万元,已知建筑物报酬率12%,土地报酬率10%。根据上述资料,试判定该建筑物的折旧额。

问答题 甲写字楼经济寿命50年,已使用35年;乙写字楼经济寿命50年,则建成。两项物业的等额年租金均为150万元,报酬率为15%。求:(1)两宗物业的现值;(2)某投资者欲租赁这两项物业15年使用权,问他在签约时一次性投资各为多少?

问答题 预计某房地产每年能提供的净收益为15万元,并且5年后该房地产的价值为200万元,在报酬率15%的条件下,该房地产现时的买入收益价格是多少?

问答题 某房地产,未来第一年的有效毛收入为25万元,预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长涨2.5%;未来第一年的运营费用为7万元,预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2%,该类房地产的报酬率为9%。若年期无限,则该宗房地产的收益价格是多少?

问答题 已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m2。试求该宗房地产在无限年限、报酬率为12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。

问答题 某商场的土地使用权年限为40年,从1994年5月31日起计。该商场共两层,每层建筑面积各为2000平方米,可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出,租期为5年,可出租面积的月租金为180元/平方米,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租的正常月租金分别为200、120元/平方米,出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估计该商场于1998年5月31日带租金出售时的正常价格。

问答题 某建筑物总建筑面积500平方米,现时重置价格每平方米1000元,耐用年限50年,残值率5%,尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。