问答题
计算题
6年前，甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中3000m2建筑面积划归甲公司所有，6000m2建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房地产每平方料建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。
【参考答案】
据题意本题的估价对象是未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。这里采用收益还原法进行估价。
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- 问答题 为评估某写字楼2002年9月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期 （2）交易情况分析判断 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值可比实例的成交价格低于其正常价格的幅度 （3）调查获知该类写字楼的价格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上涨1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。 （4）房地产状况分析判断 房地产状况中的三全因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示可比实例的状况劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼2002年9月1日的正常市场价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。
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- 问答题 今有一建筑物，建筑总面积1200m2，在估价时点时，已使用12年。该类建筑物的重置价格为600元/m2，耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。
- 问答题 为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表 上表交易情况中，正（负）值表示可比实例高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2002.1.1到2002.6.31该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。试利用上述资料估算该写字楼2002.10.31的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
